Scheiden en een eigen woning

 in de categorie Alle

Scheiden en een eigen woning hebben heeft vaak grote gevolgen. Het huis hebben jullie namelijk waarschijnlijk ooit samen gekocht. Het huis zal nu verkocht moeten worden, of een van de partners moet de ander uitkopen.

Woonsituatie

Als je hebt besloten om uit elkaar te gaan, dan is het vaak moeilijk om nog onder een dak te blijven wonen. In het webinar Eerste Hulp Bij Scheiden op Facebook worden tips gegeven hoe je daar het beste mee om kunt gaan en welke alternatieven er zijn.

Voor het afwikkelen van het vermogen is het belangrijk om meteen in het begin van de mediation aan de orde te stellen wat er gebeurt met de eigen woning. De woonlasten zijn van belang bij het bepalen van eventuele partneralimentatie, bij het bepalen van een zorg-/contactregeling is het handig om te weten wie waar woont en last but not least het geeft veel rust als je weet waar je gaat wonen en je eigen plek hebt waar je een nieuwe start kunt maken.

Bij de afwikkeling van het vermogen speelt de woning vaak een grote rol. Daarbij spelen de volgende factoren.

De woning staat op naam van jullie beiden.

In dat geval is de woning gemeenschappelijk eigendom.

De woning kan aan een van jullie beiden worden toegedeeld. In dat geval is het goed om uit te zoeken of diegene de ander kan laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld.

Is dat mogelijk, dan moet de hypotheek worden overgesloten op naam van degene aan wie de woning wordt toegedeeld. Hebben jullie al een aflossingsvrije hypotheek, dan kun je voor de helft van dat bedrag een nieuwe hypotheek eveneens aflossingsvrij afsluiten.  De rest moet op annuïtaire basis worden afgesloten. De ander wordt door de bank ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Bij de notaris moet de ander zijn of haar helft van de woning leveren aan degene die de woning krijgt. Pas dan heeft diegene de eigendom van de hele woning en heeft de ander geen rechten en verplichtingen meer ten aanzien van die woning.

Is dat niet mogelijk, dan zal de woning in de meeste gevallen aan anderen worden verkocht. Het bedrag dat overblijft van de verkoopprijs na aflossing van de hypotheekschuld en de met de verkoop samenhangende kosten wordt tussen jullie beiden gelijk verdeeld.

Een andere mogelijkheid is dat de woning (voor een bepaalde periode) op beider naam blijft staan, ook al wonen jullie daar niet meer samen in. Nadeel daarvan is wel dat de partner die daar niet meer woont in beginsel geen tweede hypotheek kan afsluiten. Ook blijft hij of zij volledig verantwoordelijk voor de hypotheekrente. Als de partner die in de woning blijft wonen de hypotheekrente niet zou betalen loopt de ander het risico dat de bank de hypotheekrente bij hem of haar komt halen.          Het is in deze situatie in ieder geval belangrijk om duidelijke afspraken te maken bij een advocaat-scheidingsmediator over bijvoorbeeld de verdeling van de kosten (de eigenaarslasten en de gebruikerslasten), de verantwoordelijkheid voor het onderhoud, op welk moment wordt de waarde verdeeld en hoe wordt die bepaald.  Ook de fiscale gevolgen dienen daarbij te worden meegenomen. Zo is op grond van de Eigen Woning regeling de hypotheekrente nog twee jaar na feitelijk uit elkaar gaan nog steeds aftrekbaar, mits daarover schriftelijk duidelijke afspraken zijn gemaakt die ook goed worden verwerkt in beide aangiften IB. Na die periode is nog maar de helft van de hypotheekrente aftrekbaar.

De woning staat op één naam

Als jullie getrouwd zijn in gemeenschap van goederen, dan zijn jullie toch beiden eigenaar van de woning, ook al staat die op een naam en ook al was die al voor het huwelijk gekocht. Bij scheiding zal de helft van de woning bij de notaris moeten worden geleverd aan degene aan wie de woning wordt toegedeeld. De overwaarde moet bij helfte worden gedeeld.

Zijn jullie getrouwd na het maken van huwelijksvoorwaarden, of na 1 januari 2018 in beperkte gemeenschap van goederen, dan kan het zo zijn dat de waarde van de woning niet hoeft te worden verrekend. Als in de huwelijksvoorwaarden een periodiek of finaal verrekenbeding staat en de woning tijdens het huwelijk is gekocht, dan kan het wel zo zijn dat de waarde van de woning tussen jullie beiden moet worden verrekend.

Jullie advocaat scheidingsmediator kan jullie hierover informeren en meedenken over de beste regeling voor jullie. Het is belangrijk te kiezen voor een advocaat-scheidingsmediator die zowel juridisch als financieel/fiscaal goed op de hoogte is (zie www.verenigingfas.nl).

Vergoedingsrechten

Het komt regelmatig voor dat een van de partners of beiden privévermogen hebben geïnvesteerd in de gezamenlijke woning. Als dat voor 1 januari 2012 is dan krijg je dat zelfde bedrag nominaal uit de opbrengst terug. Heeft de investering op of na 1 januari 2012 plaatsgevonden, dan geldt de beleggingsleer en volgt de investering de waardefluctuering van de woning. De resterende opbrengst wordt bij helfte gedeeld.

Hoe zit het met jouw eigen woning?

Met het praktische stappenplan van SlimmerScheiden kun je je scheiding zelf alvast goed voorbereiden. Daarin ontvang je ook draagkrachtberekeningen voor de kinderalimentatie en partneralimentatie, zodat je al direct een globaal beeld hebt van hoeveel je aan partneralimentatie betaalt of ontvangt. Zo kun je al voordat je naar de mediator gaat advies vragen bij de bank of je wel of niet in jouw woning kunt blijven wonen, of voor welk bedrag je nog een hypotheekschuld kunt aangaan. Omdat jullie in mediation onder begeleiding van een advocaat-scheidingsmediator  jullie belangen bespreken, kun je samen een regeling afspreken die het beste aansluit bij jullie situatie. Dus, scheiden en een eigen woning hebben, ook dat wordt opgelost.